כמה עולה מטר רבוע לבנייה
בשאלה כמה יעלה לבצע פרויקט מסוים, תמיד התשובות שמתקבלות מציגות עלויות שונות לאותו פרויקט מסויים, כולן נכונות אבל כל אחת מתייחסת לרמות גימור שונה ופרטים טכניים שונים וההפרשים יכולים להיות גדולים.

המציאות הזו בעייתית מאוד כיוון שבניית פרויקט הנדסי כרוכה בסכומי כסף גדולים וטעויות בתמחור הראשוני עלולה לגרום ליזם או לקבלן לפסול פרויקט ריווחי, להגיע להפסדים כבדים ולפעמים אף לקריסה פיננסית כפי שאכן קרה לכמה חברות בשנה האחרונה (ואנו מודעים רק לקריסת החברות הגדולות ולא לבינוניות וקטנות) ולאור כול זאת אין מקום למספרי אצבע או הערכות של חברים.

במחירון מאגר הבניה של דקל קיים נספח שבתוכו רשומים עלויות בניה למ”ר לפרויקטים שונים. השמאים משתמשים בפרק זה כאשר הם נדרשים להערכות שונות של עלויות ביצוע בדוחות שהם מפיקים וכך גם יזמים למקרה של בחינת כדאיות של פרויקט. בשנים האחרונות בעקבות היחשפות למגמות עיצוביות נוצרו סטנדרטים שונים של גימור ,חומרי גמר שונים וכן תקנים חדשים בעקבותיהם וכך נוצר מצב שבין פרויקטים הדומים בייעודם אך שונים ברמות גימור ובמאפייני הפרויקט ישנם הפרשים גדולים בעלויות הביצוע וכך בנוסף לייעוד הפרויקט יש להתייחס לגורמים נוספים.

עד כה קיבלנו מספרים ממוצעים לעלויות שאיננו יודעים איך הם יחסית לפרויקט שאנו מעוניינים לבחון.

אז מהם הגורמים המשפיעים על העלות הממוצעת למ”ר ?
ישנם גורמים רבים המשפיעים על העלויות- גובה בניין, שטח דירה, סטנדרט פנים, יחס ברוטו נטו, סוג הקרקע ושיפוע ועוד כמה גורמים נוספים.

לדוגמה גובה המבנה– קיים הפרש בעלויות הביצוע למ”ר בין בניינים זהים בקומה הטיפוסית אבל שונים בגובהם. ההבדל בעלות למ”ר נוצרת עקב תקנים ודרישת מערכות כך שיש להתחשב בגובה הבניין בעת התכנון ולפעמים כדאי לוותר על קומה ולחסוך בעלויות גבוהות שיהפכו את בניית הקומה הנוספת לבלתי כדאית כלכלית. שימו לב לדוגמה הבאה ולהפרש:

כיצד מתמחרים כיום את עלות הביצוע בפרויקטים למגורים?

קבלנים מבצעים ניתוח של עלויות החומרים, עובדים, קבלני משנה, ציוד, תקורות אתר, תקורות חברה ורווח, כ”א מקצועי וניהולי ורווח- תהליך ארוך ומייגע….

לאחר שנים של בחינת פרויקטים רבים ולאחר מחקר שערכה דקל עבור משרד השיכון בו  סקרה מאות פרויקטים למגורים שבנייתם הסתיימה בין השנים 2010 עד 2012 השיקה דקל מחשבון אינטרנטי המתמחר את עלויות הביצוע מלמטה למעלה (כמו שקבלנים מבצעים). המחשבון על פי מספר נתונים בסיסים מחשב את עלות המרכיבים השונים בפרויקט, המטרה הינה לייצר מספרים אחידים לעלויות הבניה כפי שיצרה לעבודות השונות במחירוני דקל הקיימים משנת 1986. מאמין שלאחר שלשכת שמאי המקרקעין, רשות המיסים, בנקים, יזמים וקבלנים ומשרדי ממשלה שונים כבר משתמשים במחשבון זה נוכל לקבל כבר בעתיד הקרוב תשובות זהות לשאלה כמה עולה מ”ר בניה.

לסיכום:
לא ניתן להגיע לאומדן נכון של ביצוע פרויקט במספרי אצבע שונים ובאחוזי הרווח כיום של העוסקים בענף רצוי להגיע למספר נכון ומדויק ככול האפשר. בסופו של דבר לכול פרויקט הנדסי ישנה עלות ביצוע אחת ואליה נשאף להגיע.